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    國務院辦公廳:鼓勵老舊廠區改造為養老?綜合體

    分類:
    新聞中心
    作者:
    來源:
    發布時間:
    2022/08/15 10:20
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    【摘要】:
    國務院辦公廳印發《關于加快發展流通促進商業消費的意見》,《意見》指出:推動傳統流通企業創新轉型升級,鼓勵經營困難的傳統百貨店、大型體育場館、老舊工業廠區等改造為商業綜合體、消費體驗中心、健身休閑娛樂中心等多功能、綜合性新型消費載體。?破敗老舊的廠房,若是打造得當,說他們是文旅產業的金礦,真的是一點兒都不夸張。?舊廠房價值何在?從區位角度而言,城市版圖在不斷地擴大,那些曾經的舊工廠所占土地現今則是城

    國務院辦公廳印發《關于加快發展流通促進商業消費的意見》,《意見》指出:推動傳統流通企業創新轉型升級,鼓勵經營困難的傳統百貨店、大型體育場館、老舊工業廠區等改造為商業綜合體、消費體驗中心、健身休閑娛樂中心等多功能、綜合性新型消費載體。

     

    破敗老舊的廠房,若是打造得當,說他們是文旅產業的金礦,真的是一點兒都不夸張。

     

    舊廠房價值何在

     

    從區位角度而言,城市版圖在不斷地擴大,那些曾經的舊工廠所占土地現今則是城市中心區域寸土寸金的資源。以上海為例,最初2005年的18個創意產業園中有16個是舊工廠改造項目,分布于靜安區、盧灣區、黃埔區、長寧區等城市中心區域。因此,區位優勢是其經濟價值的首要體現。
    從成本角度而言,對舊廠房的改造其成本相對低于重新建造的成本投入,如大跨型廠房的改建成本一般會控制在總造價的10-20%。

     

    從物業角度而言,舊廠房大空間、高樓層的物業條件,以及大面積多建筑物構成的規模效應,能為項目功能重新定位提供多元組合空間,甚至衍生出全新的產品,以滿足個性化的需求,從而進一步挖掘其商業價值,甚至開創新的生活理念,SOHO、LOFT等產品的誕生就是最好的證明。

    而在環境方面,現有的舊工廠大多產能落后、設備陳舊、缺乏充分的環保手段,其對環境的污染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時,推倒重建會造成的不同程度的環境破壞和大量材料資源的消耗。環境本身就是一種資源,而保護和循環利用舊工廠也是對城市環境資源的保護行為。

     

    最后從文化角度來說,老舊廠房作為中國歷史發展的遺存,即是展現中國工業文化的重要窗口,也是延續城市文脈、拓展城市文化發展空間的重要載體。在新時代我國經濟發展動能換擋、產業結構優化升級、城市更新轉型背景下,老舊廠房成為盤活存量空間資源、建設新型城市文化空間、推動文化發展的有力抓手。由工業記憶轉向文化創意,由舊空間轉向新地標,實現跨時代文化交融碰撞,相比較于國外較為成熟的工業遺產開發模式,我國既有大的機遇,也面臨著很多困難。

    當然,舊工廠的改造已經不僅僅拘泥于藝術、創意這樣的產業,更多的是注入了商業的元素。購物、餐飲、娛樂等商業相融相生極大豐富了改造項目的城市功能,而多元化的組合也進一步提升了改造項目在城市中的存在感,推動產業的進一步發展。

    存量閑置物業改建養老項目需求量激增,主要目的是資產盤活,財務評價是這類養老項目可行性研究的重要環節,量化指標可以提供清晰的投資決策依據,因而備受投資人關注。根據多年投資項目評價經驗,這類項目主要從以下三個角度進行評價:

     

    收入角度,以收費高低和老齡人口為主要指標

    收入=綜合收費*床位數*入住率+其他,從計算公式來看,影響因素之一是綜合收費,入住者能承受的收費水平越高越好;因素之二是老齡人口數量,具有消費能力和消費意愿的老齡人口越多越好。在實際測算中,定位中高端的養老項目,以當地三高老齡人群的退休金水平為參照,對比當地同類養老項目平均收費水平,對評價項目進行定價。

     

    成本角度,以物業改造、租金和人工成本為主要指標

    成本=物業改造+租金+人工+其他,從計算公式看,因素一是改造成本,對于老舊物業,由于涉及加固、拆除、更新、消防等,且已有結構存在限制,改造成本甚至比新建項目成本還高。因而在實際操作中結構合理的酒店更易改造成養老項目,成本較低。年代老舊的磚混工廠改造難度會比較大。因素二是租金,養老項目能承受的租金遠遠低于同位置商業項目,租金高低直接影響運營期成本。因素三是人工,作為勞動密集型產業,員工招聘難度較大,且人力成本占比高,項目的人工配比及人工獲取能力直接影響盈利能力。

    現金流、財務內部收益率和回收期指標

    根據收入、成本測算出的這三個指標作為項目可行性分析重要依據。項目前期,凈現金流往往為負,需要關注回正周期及整體測算期的累計凈現金流,為正則項目可行。目前項目投資多為“資本金+貸款”方式,因而財務內部收益率要高于貸款利率,則貸款可以增加投資人收益。從實踐來看,改建項目沒有土地成本,在改造成本可控的情況下,其投資回收期一般在10年以內。

    從實踐角度看,區位較好,建筑面積適中,改造難度低,租金可控的存量物業較適宜改建為養老項目。

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